IL CONDOMINIO TRA IL CODICE CIVILE E LE LEGGI SPECIALI

I. La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano
in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo
1117 del codice.
II. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano
opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini,
lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza
prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.

I. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato
dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può
ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione,
ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino
i dati dei condomini morosi.
II. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti,
se non dopo l’escussione degli altri condomini.

III. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre,
l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei
servizi comuni suscettibili di godimento separato.
IV. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo
al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
V. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente
causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore
copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

I. Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma
dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale
provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in
contraddittorio con il ricorrente.
II. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte
d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

I. Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende
iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere
la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile.
II. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per
avere istruzioni sulla condotta della lite.

I. L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate
dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore
quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini
che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla
richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
II. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria
può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
III. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del
giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per
l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica
certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo
e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli
aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137
del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
IV. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno
solare della prima. L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive
in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando
gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore
di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

I. Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante,
munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non
può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
II. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone,
queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato
dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.
III. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono
complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza
di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante
all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la
nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che
l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni
dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante,
l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti
già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La
diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono
in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
IV. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.
Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente
all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni
assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce
in assemblea.
V. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione
a qualunque assemblea.
VI. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto
di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice
godimento delle cose e dei servizi comuni.
VII. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi
in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice
ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti
questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario
sia al nudo proprietario.
VIII. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento
dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

I. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati
dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna
unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento
di condominio.
II. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del
canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità
immobiliare.

I. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella
millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un
solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma,
del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di
sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle
unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità
immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è
sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
II. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale
allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere
convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore.
Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore
che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al
risarcimento degli eventuali danni.
III. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione
delle tabelle ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali
o convenzionali.

I. Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo
di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino
ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le
spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le
maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.

I. Il registro indicato dal quarto comma dell’articolo 1129 e dal terzo comma dell’articolo
1138 del codice è tenuto presso l’associazione professionale dei proprietari di
fabbricati.

I. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione,
l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro
delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non
inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo
che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione
periodica in materia di amministrazione condominiale.
II. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora
l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
III. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società
di cui al titolo V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci
illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di
svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società
presta i servizi.
IV. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma
comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare
senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
V. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno
un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente
disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche
in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo
l’obbligo di formazione periodica.

I. Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo
comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito
internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre
copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le
spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

I. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1,
del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione
o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo
II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione
del codice.
II. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità,
presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella
quale il condominio è situato.
III. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera
assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo
comma, del codice.
IV. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere
la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio,
idonea proroga della prima comparizione.
V. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza
di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge
la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
VI. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo
11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità
per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.

I. I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti
articoli 63, 66, 67 e 69.

I. L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui
all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in
vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze
di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.