IL CONDOMINIO TRA IL CODICE CIVILE E LE LEGGI SPECIALI

I. Al fine di migliorare i processi di trasformazione dell’energia, di ridurre i consumi
di energia e di migliorare le condizioni di compatibilità ambientale dell’utilizzo dell’energia
a parità di servizio reso e di qualità della vita, le norme del presente titolo favoriscono
ed incentivano, in accordo con la politica energetica della Comunità
economica europea, l’uso razionale dell’energia, il contenimento dei consumi di energia
nella produzione e nell’utilizzo di manufatti, l’utilizzazione delle fonti rinnovabili di
energia, la riduzione dei consumi specifici di energia nei processi produttivi, una più
rapida sostituzione degli impianti in particolare nei settori a più elevata intensità energetica,
anche attraverso il coordinamento tra le fasi di ricerca applicata, di sviluppo dimostrativo
e di produzione industriale.
II. La politica di uso razionale dell’energia e di uso razionale delle materie prime
energetiche definisce un complesso di azioni organiche dirette alla promozione del risparmio
energetico, all’uso appropriato delle fonti di energia, anche convenzionali, al
miglioramento dei processi tecnologici che utilizzano o trasformano energia, allo sviluppo
delle fonti rinnovabili di energia, alla sostituzione delle materie prime energetiche
di importazione.
III. Ai fini della presente legge sono considerate fonti rinnovabili di energia: il sole,
il vento, l’energia idraulica, le risorse geotermiche, le maree, il moto ondoso e la trasformazione
dei rifiuti organici o di prodotti vegetali. Per i rifiuti organici ed inorganici
resta ferma la vigente disciplina ed in particolare la normativa di cui al decreto del Presidente
della Repubblica 10 settembre 1982, n. 915, e successive modificazioni ed integrazioni,
al decreto-legge 31 agosto 1987, n. 361 , convertito, con modificazioni, dalla
legge 29 ottobre 1987, n. 441, e al decreto-legge 9 settembre 1988, n. 397 , convertito,
con modificazioni, dalla legge 9 novembre 1988, n. 475.
IV. L’utilizzazione delle fonti di energia di cui al comma 3 è considerata di pubblico
interesse e di pubblica utilità e le opere relative sono equiparate alle opere dichiarate
indifferibili e urgenti ai fini dell’applicazione delle leggi sulle opere pubbliche.

I. Sono regolati dalle norme del presente titolo i consumi di energia negli edifici pubblici
e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso, nonché, mediante il disposto dell’articolo
31, l’esercizio e la manutenzione degli impianti esistenti.
II. Nei casi di recupero del patrimonio edilizio esistente, l’applicazione del presente
titolo è graduata in relazione al tipo di intervento, secondo la tipologia individuata dall’articolo
31 della legge 5 agosto 1978, n. 457.

I. Ai nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili
di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, si applicano
le disposizioni di cui all’articolo 9 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, nel
rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale. Gli interventi
di utilizzo delle fonti di energia di cui all’articolo 1 in edifici ed impianti industriali non
sono soggetti ad autorizzazione specifica e sono assimilati a tutti gli effetti alla manutenzione
straordinaria di cui agli articoli 31 e 48 della legge 5 agosto 1978, n. 457. L’installazione
di impianti solari e di pompe di calore da parte di installatori qualificati,
destinati unicamente alla produzione di acqua calda e di aria negli edifici esistenti e
negli spazi liberi privati annessi, è considerata estensione dell’impianto idrico-sanitario
già in opera.
II. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo
energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso
un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da
un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la
maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un
terzo del valore dell’edificio.
III. Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso, e gli impianti
non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in opera in modo tale
da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia
termica ed elettrica.
IV. Ai fini di cui al comma 3 e secondo quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 4,
sono regolate, con riguardo ai momenti della progettazione, della messa in opera e dell’esercizio,
le caratteristiche energetiche degli edifici e degli impianti non di processo
ad essi associati, nonché dei componenti degli edifici e degli impianti.
V. Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione
del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base
al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze
previste dal secondo comma dell’art. 1120 del codice civile.
VI. Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione, la cui
concessione edilizia, sia rilasciata dopo la data di entrata in vigore della presente legge,
devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l’adozione di sistemi di
termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare.
VII. Negli edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico è fatto obbligo di
soddisfare il fabbisogno energetico degli stessi favorendo il ricorso a fonti rinnovabili
di energia salvo impedimenti di natura tecnica od economica .
VIII. La progettazione di nuovi edifici pubblici deve prevedere la realizzazione di
ogni impianto, opera ed installazione utili alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale
dell’energia .

I. I consumi di energia termica ed elettrica ammessi per gli edifici sono limitati secondo
quanto previsto dai decreti di cui all’articolo 4, in particolare in relazione alla
destinazione d’uso degli edifici stessi, agli impianti di cui sono dotati e alla zona climatica
di appartenenza.

I. Il proprietario dell’edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare in comune, in doppia
copia insieme alla denuncia dell’inizio dei lavori relativi alle opere di cui agli articoli
25 e 26, il progetto delle opere stesse corredate da una relazione tecnica, sottoscritta dal
progettista o dai progettisti, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della presente
legge.
II. Nel caso in cui la denuncia e la documentazione di cui al comma 1 non sono state
presentate al comune prima dell’inizio dei lavori, il sindaco, fatta salva la sanzione amministrativa
di cui all’articolo 34, ordina la sospensione dei lavori sino al compimento
del suddetto adempimento.
III. Comma abrogato dall’art. 16, D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.
IV. Comma abrogato dall’art. 16, D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192
V. La seconda copia della documentazione di cui al comma 1, restituita dal comune
con l’attestazione dell’avvenuto deposito, deve essere consegnata a cura del proprietario
dell’edificio, o di chi ne ha titolo, al direttore dei lavori ovvero, nel caso l’esistenza di
questi non sia prevista dalla legislazione vigente, all’esecutore dei lavori. Il direttore
ovvero l’esecutore dei lavori sono responsabili della conservazione di tale documentazione
in cantiere.

Articolo abrogato dall’art. 16, D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.

Articolo abrogato dall’art. 16, D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.

I. Durante l’esercizio degli impianti il proprietario, o per esso un terzo, che se ne assume
la responsabilità, deve adottare misure necessarie per contenere i consumi di energia,
entro i limiti di rendimento previsti dalla normativa vigente in materia.
II. Comma abrogato dal comma 1 dell’art. 16, D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, come
sostituito dall’art. 7, D.Lgs. 29 dicembre 2006, n. 311.
III. I comuni con più di quarantamila abitanti e le province per la restante parte del
territorio effettuano i controlli necessari e verificano con cadenza almeno biennale l’osservanza
delle norme relative al rendimento di combustione, anche avvalendosi di organismi
esterni aventi specifica competenza tecnica, con onere a carico degli utenti.
IV. I contratti relativi alla fornitura di energia e alla conduzione degli impianti di cui
alla presente legge, contenenti clausole in contrasto con essa, sono nulli. Ai contratti
che contengono clausole difformi si applica l’articolo 1339 del codice civile.

I. Ai fini della commercializzazione, le caratteristiche e le prestazioni energetiche
dei componenti degli edifici e degli impianti devono essere certificate secondo le modalità
stabilite con proprio decreto dal Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato,
di concerto con il Ministro dei lavori pubblici, entro centoventi giorni dalla
data di entrata in vigore della presente legge (44).
II. Le imprese che producono o commercializzano i componenti di cui al comma 1
sono obbligate a riportare su di essi gli estremi dell’avvenuta certificazione.

I. Comma abrogato dall’art. 16, D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.
II. Comma abrogato dall’art. 16, D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.
III. In caso di accertamento di difformità in corso d’opera, il sindaco ordina la sospensione
dei lavori.
IV. In caso di accertamento di difformità su opere terminate il sindaco ordina, a carico
del proprietario, le modifiche necessarie per adeguare l’edificio alle caratteristiche previste
dalla presente legge.
V. Nei casi previsti dai commi 3 e 4 il sindaco informa il prefetto per la irrogazione
delle sanzioni di cui all’articolo 34.

I. L’inosservanza dell’obbligo di cui al comma 1 dell’articolo 28 è punita con la sanzione
amministrativa non inferiore a lire un milione e non superiore a lire cinque milioni.
II. Il proprietario dell’edificio nel quale sono eseguite opere difformi dalla documentazione
depositata ai sensi dell’articolo 28 e che non osserva le disposizioni degli articoli
26 e 27 è punito con la sanzione amministrativa in misura non inferiore al 5 per cento
e non superiore al 25 per cento del valore delle opere.
III. Comma abrogato dall’art. 16, D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.
IV. Il collaudatore che non ottempera a quanto stabilito dall’articolo 29 è punito con
la sanzione amministrativa pari al 50 per cento della parcella calcolata secondo la vigente
tariffa professionale.
V. Il proprietario o l’amministratore del condominio, o l’eventuale terzo che se ne è
assunta la responsabilità, che non ottempera a quanto stabilito dall’articolo 31, commi
1 e 2, è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a lire un milione e non superiore
a lire cinque milioni. Nel caso in cui venga sottoscritto un contratto nullo ai
sensi del comma 4 del medesimo articolo 31, le parti sono punite ognuna con la sanzione
amministrativa pari a un terzo dell’importo del contratto sottoscritto, fatta salva la nullità
dello stesso.
VI. L’inosservanza delle prescrizioni di cui all’articolo 32 è punita con la sanzione
amministrativa non inferiore a lire cinque milioni e non superiore a lire cinquanta milioni,
fatti salvi i casi di responsabilità penale.
VII. Qualora soggetto della sanzione amministrativa sia un professionista, l’autorità
che applica la sanzione deve darne comunicazione all’ordine professionale di appartenenza
per i provvedimenti disciplinari conseguenti.
VIII. L’inosservanza, della disposizione che impone la nomina, ai sensi dell’articolo
19, del tecnico responsabile per la conservazione e l’uso razionale dell’energia, è punita
con la sanzione amministrativa non inferiore a lire dieci milioni e non superiore a lire
cento milioni.

I. Il sindaco, con il provvedimento mediante il quale ordina la sospensione dei lavori,
ovvero le modifiche necessarie per l’adeguamento dell’edificio, deve fissare il termine
per la regolarizzazione. L’inosservanza del termine comporta la comunicazione al prefetto,
l’ulteriore irrogazione della sanzione amministrativa e l’esecuzione forzata delle
opere con spese a carico del proprietario.

I. Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme
della presente legge, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia
al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di
risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.

I. Le disposizioni del presente titolo entrano in vigore centottanta giorni dopo la data
di pubblicazione della presente legge nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana
e si applicano alle denunce di inizio lavori presentate ai comuni dopo tale termine di
entrata in vigore.
II. I decreti ministeriali di cui al presente titolo entrano in vigore centottanta giorni
dopo la data della loro pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana
e si applicano alle denunce di inizio lavori presentate ai comuni dopo tale termine di
entrata in vigore.
III. La legge 30 aprile 1976, n. 373 , e la legge 18 novembre 1983, n. 645 , sono
abrogate. Il decreto del Presidente della Repubblica 28 giugno 1977, n. 1052 , si applica,
in quanto compatibile con la presente legge, fino all’adozione dei decreti di cui ai commi
1, 2 e 4 dell’articolo 4, al comma 1 dell’articolo 30 e al comma 1 dell’articolo 32.